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养老地产何时不再“看上去很美”
2016-04-22 10:07 来源:亿房网综合 作者: 评论:0

关键词: 养老地产

摘要:家住东城的李阿姨已经在熙熙攘攘的展会上逛了两个小时,吸引她的是两个养老地产项目,一个位于河北涿州,环境不错,大产权;一个在北京郊区,服务好,但是不卖产权,而是卖“30年使用权”。“如果真有宣传的那么好,真想卖了城里的房搬到那儿去。”李阿姨说。 刚刚落下帷幕的2016北京春季房展传递出这样一个讯息,随着我国进入老龄化社会的脚步加速以及人们养老观念的变化,曾经“炒而不火”的养老地产正在受到购房者越来越多的关注,有望成为楼市新的增长点,但中国的养老地产行业真的准备好迎接旺盛的需求了吗?

家住东城的李阿姨已经在熙熙攘攘的展会上逛了两个小时,吸引她的是两个养老地产项目,一个位于河北涿州,环境不错,大产权;一个在北京郊区,服务好,但是不卖产权,而是卖“30年使用权”。“如果真有宣传的那么好,真想卖了城里的房搬到那儿去。”李阿姨说。

刚刚落下帷幕的2016北京春季房展传递出这样一个讯息,随着我国进入老龄化社会的脚步加速以及人们养老观念的变化,曾经“炒而不火”的养老地产正在受到购房者越来越多的关注,有望成为楼市新的增长点,但中国的养老地产行业真的准备好迎接旺盛的需求了吗?

房展会“银发潮”汹涌

“姑娘,新闻上说的那个养老公寓怎么走?”“小伙子,海南的房子在哪儿呀?”在北京春季房展上,这样的问询不绝于耳。组委会的统计数据显示,与往届展会观展人群以中青年为主不同的是,此次房展近五成的观展者为60岁以上的老人,而购房者不再只将目光聚焦在北京本地的刚需或改善项目,而是更多地瞄准国内和国外的宜居城市和养生养老地产。

一家河北涿州楼盘面向北京老年人群推出了“养生养老”概念。工作人员介绍称,这家地产公司最早是从高尔夫球场运营开始,到后来开发旅游地产,再到现在的养生、养老的运营模式。“住在这里,养老配套设施完备,周末儿孙们来探望,也有地方玩儿。”

位于怀柔区的北京首个智能养老社区,以其区位优势和完善的养老设施吸引了大量中老年购房者。展会四天,看房登记达到160余组,实际成交共约40套。

在展位前,工作人员不断向看展人强调,不是卖房,卖的是服务。“咱不是产权房,主要是合法使用权项目这个概念。1000平方米的康复医疗中心,室内有全程监控系统、煤气泄漏报警系统,可以实现真正的居家养老。呼叫医疗中心,几分钟就来人。”

据了解,该项目采取会员制,交钱成为会员,享有对应的一套公寓,实际上,会员获得的是公寓30年使用权。将会员费和获得使用权的公寓比对下来,差不多每平方米1万元起。

虽然定位是“养老”实验基地项目,但该项目张经理称,对会员的年龄等身份特征没有要求。“这个房屋住多少人没人管。这个房屋是提供给你的,在这30年任意处置这个房子,比如变动会籍资格,也可以出租,老人百年后儿女可以继承。”

只是看上去很美?

事实上,在房展会之外,很多老年人已经看过不少养老房产,他们对配套设施也有更多期待。“有一些就是拿原来的会所修修改改,不是那种真正适合养老的建筑。养老地产真正还是要看它的养护和医疗配套。”还有的老年人表达了自己的担忧:“关键是有顾虑,怕假。”

老人们的顾虑也折射出了中国养老地产的现实困境:尽管大型开发商越来越把养老地产视为一种势在必行的战略选择,万科、保利等行业巨头早已布局养老地产多年,更多的开发商也跃跃欲试,然而,在养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后,并非如看起来的那么美。养老地产的核心在于养老服务,而国内大多数资本的理解还停留在以养老概念卖房,更关注怎么从房地产开发挣钱,而忽略了养老服务本身。

今年2月,中国老龄科学研究中心、清华大学建筑学院发布的《中国老年宜居环境发展报告(2015)》显示,现阶段我国虽然涌现出多种类型的老年宜居项目,但相较于发达国家及地区,老年宜居项目在策划定位、规划设计、工程建设、运营管理等环节均存在一些问题。

最主要的问题是高端项目扎堆,中端主流居住需求被忽视。目前,房地产开发商、投资商的养老项目多定位于高端老年客户群。而现阶段高端老年客户有效需求有限,已有的高端养老社区或护理设施中许多已面临低入住率与亏损困境。随着项目数量的增多,高端市场将面临更激烈的竞争态势。与此相对,中端刚需老年群体的养老服务需求量更大,却被开发、投资企业忽视。

尽管养老地产开发热情高涨,但是部分老年宜居项目规模过大,与老人需求不符。近年来,一些养老项目动辄用地规模高达数千亩甚至上万亩,床位数量逾千张。这种建设规模逾千亩的大型郊区型项目,单纯开发养老产品不仅会加大投资风险,更会使后期运营管理面临极大挑战。

与此同时,目前我国的养老产品类型划分多以建筑类型或开发模式为主,重豪华轻舒适,极少从老年群体需求进行分类,特别是根据不同护理级别、精神需求进行划分。养老项目规划设计在一开始就存在盲目和混乱。

此外,养老地产还存在产业链缺少衔接,项目前后期脱节等问题。目前,养老服务产业尚属起步阶段,老年地产、老年产品、老年服务等各环节之间缺少有效衔接。许多养老项目开发过程缺少系统性与连贯性,因土地、资金、人员等各方面因素配合衔接不足,最终难以实现目标。

前瞻产业研究院近日发布的《2016-2021年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》也指出,我国养老地产存在选址布局不尽合理、售价偏高、配套设施不全等诸多问题。

中原地产首席分析师张大伟认为,养老地产项目能否维持长期运营并盈利还有待观察。现在,我国养老地产缺乏公益资金、社会资金的投入,也缺少明确的财税方面支持。如果没有收益,养老地产这种物业类型,在没有政府扶持的情况下,想出现大规模增长,难度是很大的。

责任编辑:亿房网周泽

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