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张玉良:楼市基本面没有变 房地产市场平稳增长
2014-04-10 14:30 来源:北京青年报 作者: 评论:0

关键词: 房地产市场基本面楼市增长张玉良

摘要:导读:金丰投资3月18日复牌之后已经连续7个涨停,而在金丰投资背后则是绿地集团655亿元借壳上市,这是A股历史上最大规模的借壳上市。

导读:金丰投资3月18日复牌之后已经连续7个涨停,而在金丰投资背后则是绿地集团655亿元借壳上市,这是A股历史上最大规模的借壳上市。在这场资本盛宴中,绿地董事长张玉良引入的有限合伙机制成为关注焦点,而绿地整体上市之后,绿地也将和万科直接竞争行业第一。张玉良是如何导演了这场资本盛宴的?有限合伙制又是怎么回事?绿地能不能成为房企新老大?张玉良对近期不断爆出降价信息的楼市又是如何看的?近日,北京青年报记者采访了堪称眼下股市和楼市最热人物张玉良。

借壳上市员工持股成为焦点

此次绿地的整体上市方案中,最大亮点是管理层如何用最低成本实现对员工持股的控制,最终既能满足上市要求,又能够保证持股员工的权益。

在绿地集团的持股结构中,除了代表上海国资的上海地产和上海城投,其中最抢眼的是持有绿地集团28.83%股份的上海格林兰,这一公司就是绿地员工持股平台,其中包括张玉良在内的股份。“绿地80%的管理层都持有公司股份,这是绿地人员稳固的一大原因。”张玉良告诉记者。

如果按照资产置入方案,员工持股对应着188亿元的资产价值。此次绿地整体上市,将在绿地集团内部培养出一批千万富翁。历史资料显示,绿地集团早在1997年3月就设立了职工持股会,当时后者持有集团18.88%的股份。在此次重组之前,职工持股会成员达到982人,但股权分散成为制约绿地A股上市的一大难题。

如何解决股权分散问题,符合资产重组的要求。张玉良提出设立上海格林兰投资,这是为规范职工持股会而专门设立的有限合伙企业。此后在公开的文件中,绿地集团管理层43人出资10万元设立格林兰投资,通过一系列复杂的“有限合伙人”安排,绿地管理层以极其微小的代价代持了3759.74万元的绿地员工持股权。通过这一操作,格林兰投资最终控制了28.83%的绿地股份。

说到这一财务安排,张玉良很高兴地拿着股权结构图给记者讲解,“我们通过这个方法,能够最大程度地代表员工持股人的利益,因为这些人是由员工持股会选出来的。如果持股人代表不能代表大家利益,他就会被选下去,这么多人监督一个人,才能保证效果。”据记者了解,张玉良的持股市值也会超过14亿元,这一水平远超万科王石、郁亮等人。

绿地会不会取代万科做行业老大

绿地整体上市,对整个行业最直接的影响是,最终谁是老大将会公开竞争。在上市之前,绿地和万科的比较还是建立在推测之上。因为万科是上市公司,万科的销售数据更为透明,而绿地未完成上市,其销售数据只是部分公开。但此番上市完成,谁才是真正行业的老大将立即呈现。

从股本来看,绿地上市之后,股本约118亿股,而万科为110亿股。如果按照目前的股价推算,绿地市值约1230亿元,万科只有880亿元。2013年,行业老大万科完成销售1709亿元,而绿地完成1625亿元。但在2014年的销售目标上,绿地公司的野心更大,绿地定下房产销售2400亿元,而万科为2000亿元。

“万科是我们的好朋友,在行业中我们尊敬万科,我和郁亮(万科总裁)每年都会有好几次交流。”面对不断被提及的万科,绿地集团董事长很是客气。但老大之争已经难免,张玉良向记者表示,绿地今年房地产板块预计销售额超过2400亿元,明年或超过3000亿元。其中海外收入今年会达到200亿元,明年会达到300亿。“数字只是一方面,更重要的是竞争能力的体现。”

两地上市超低融资成本

此次绿地上市,有股民质疑,绿地如此大规模的整体上市,会从股市抽血,更担心绿地会从股市融资。对此,绿地董事长张玉良告诉北青报记者,绿地只上市不融资。

张玉良向记者表示,相对于国内其他一些房企,绿地上市晚了一些。“这有两个原因,第一是绿地早早实现了混合所有制,机制已经搞活了,有较强的内部竞争力,所以当时对上市不太迫切。另一个原因是,绿地不差钱,所以也导致了在A股上市步伐较慢。”

收获内地A股和香港红筹股双平台后,张玉良坦言绿地融资方面非常便利,“不差钱”。他指出,绿地母公司是混合所有制,而且今年全球化能力更强,很容易受到资本市场的青睐,跟只在国内做的企业,完全是两个配置资源的能力。“在香港市场,3.5%的资金成本,想要多少都行,这就是优势所在。”本版文/本报记者 范辉

人物观点

楼市基本面没有变

房地产市场肯定平稳增长

对于中期市场预期,张玉良仍然看好,“现在房地产大的格局没有变化,市场基本面没有变,市场消费能力仍在,房地产市场肯定会平稳增长”。有业内分析人士指出,当前国内市场,人均房屋保有率已经很高,购买力或难以持续。

张玉良表示,唱衰中国经济,看空房地产的声音有一些“不合适”。他提出了三个方面的理由:首先,他主张从人口结构分析,原来100万人口假设有3万家庭,但现在是3.5万家庭。家庭细分的前提下,需求仍然在增加。其次,收入水平增长,不动产需求量也随之增加。人均2万美元的收入比人均1.5万美元的收入时,拥有住房水平提高很多。最后,全国两会还提到“三个一亿人”,促进一亿农业转移人口落户城镇、改造约一亿人居住的城镇棚户区和城中村、引导约一亿人在中西部地区就近城镇化,这些均是未来市场的坚实基础。他认为,像杭州等个别城市虽然现在房价下跌,但属于短时间的小幅波动,是阶段性情况。

人物简介

张玉良,男,1956年12月生,汉族,上海市人,大学学历,高级经济师,现任绿地控股集团有限公司董事长、总裁。

1982年9月-1984年5月,任上海市嘉定区江桥镇党委委员、副书记。

1984年5月-1986年6月,在上海农学院农业经济系学习。

1986年6月-1992年5月,任上海市农委主任科员、住宅办副主任。

1992年5月起,任绿地控股集团有限公司董事长、总裁。

张玉良同时担任中国企业联合会、中国企业家协会副会长,中国房地产业协会副会长,住房城乡建设部决策专家组成员等职务,曾获全国五一劳动奖章、2013中国经济年度人物等荣誉称号。

张玉良在1992年领衔创建绿地集团,他通过推动产业发展升级、实施经营管理创新、培育优秀企业文化、积极履行社会责任,领导绿地集团实现了超常规发展,企业以2000万元注册资本金起步,21年后业务经营收入、资产规模均超3000亿元,实现资产规模增长近万倍,国有资产增值超千倍,并跻身《财富》世界企业500强。

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